在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，游離于限購(gòu)名單之外的蕪湖樓市在安徽乃至全國(guó)范圍并非是“受傷最嚴(yán)重的”，但記者不禁要問(wèn)：為何這樣一個(gè)尚未受到致命打擊的三線城市會(huì)率先冒頭？采訪后的直觀感受告訴記者，這個(gè)三線城市對(duì)土地財(cái)政的依賴以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴程度超出了人們的想像。
新政出臺(tái)
掀起短暫瘋狂
2月11日，蕪湖新政出臺(tái)后兩天，這是個(gè)周六。
蕪湖鏡湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)40至55平方米的精裝公寓樣板房，在鑼鼓喧天、彩旗飄揚(yáng)渲染的熱烈氛圍中對(duì)外開(kāi)放。儀式現(xiàn)場(chǎng)，兩日前剛剛發(fā)布的“70平方米以下可享購(gòu)房補(bǔ)貼150元/平方米”的政策被推至前臺(tái)。
“很久沒(méi)有這么旺的人氣了，售樓處內(nèi)人聲鼎沸�！睋�(jù)當(dāng)日前往售樓處看房的汪先生描述。這番情景令頗為關(guān)注當(dāng)?shù)貥鞘械耐粝壬J(rèn)為“蕪湖樓市在政策推動(dòng)下很快會(huì)回暖”。
受到新政鼓舞的不僅只是鏡湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。位于赤鑄山路與鳩江北路交會(huì)處的恒大華府門(mén)前依然可見(jiàn)巨大的圓形拱門(mén)和空中飄舞的彩色氣球，足見(jiàn)開(kāi)發(fā)商的亢奮心情。雖然這個(gè)單套面積均在130平方米以上的項(xiàng)目并不是樓市新政的直接受惠者，但對(duì)樓市即將全面回暖的預(yù)期令公司信心大振，借著公司成立15周年的契機(jī)推出了多套特惠房源。
可以說(shuō)幾乎所有的在售樓盤(pán)都抓住了新政“買(mǎi)房補(bǔ)貼”的亮點(diǎn)。三潭音悅和綠地鏡湖世紀(jì)城等項(xiàng)目也將“擁有70平方米以下住宅，可享受財(cái)政補(bǔ)貼”列為賣(mài)點(diǎn)之一，針對(duì)性地發(fā)布廣告，推出系列活動(dòng)。中江大道999號(hào)新市政府旁的柏莊觀邸則將49至70平方米的住宅列為主推戶型。
4天足以改變買(mǎi)賣(mài)雙方的預(yù)期。賣(mài)方顯示出信心。來(lái)自當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，新政發(fā)布后，傳出即將上市的樓盤(pán)已近10家。“其中，不乏改變工作計(jì)劃，提前開(kāi)盤(pán)的�！笔徍�365地產(chǎn)網(wǎng)一名主管透露，而在這些樓盤(pán)中，70至90平方米的中小戶型體量最大。買(mǎi)房也顯示出了熱情。合肥世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)樓市的監(jiān)測(cè)情況也顯示，上周末蕪湖樓市不論是成交量還是客戶上門(mén)量，較之前都出現(xiàn)至少30%至40%的回升。
新政叫停
樓市重回冰點(diǎn)
孰料，正在各方重建對(duì)樓市信心的當(dāng)口，又傳來(lái)新政暫緩執(zhí)行的消息。2月15日，記者來(lái)到蕪湖市政府附近多個(gè)大型項(xiàng)目售樓處采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，售樓處又回復(fù)到原先冷冷清清的狀態(tài)。銷售人員無(wú)奈地?fù)芘謾C(jī)或在閑聊。上午10點(diǎn)多，蘇寧環(huán)球城市之光項(xiàng)目的樣板房還未準(zhǔn)備好對(duì)外開(kāi)放，在賣(mài)方看來(lái)或許“無(wú)人上門(mén)”是注定的。恒大華府上周借著新政推出的8套特惠房源，如今只預(yù)訂出2套。來(lái)訪者寥寥無(wú)幾，2月13、14日兩天上門(mén)客戶僅是個(gè)位數(shù)，15日中午時(shí)分，記者成為當(dāng)日首個(gè)上門(mén)客戶。
新政匆匆收?qǐng)霾⒎峭耆欠抢硇缘�。在這次短暫的購(gòu)房熱潮中，最興奮的是投資需求，剛需反倒未緩過(guò)神。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是新政最大的硬傷：沒(méi)有對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行甄別，僅按照房源面積一視同仁地進(jìn)行補(bǔ)貼，給投資、投機(jī)者增加了機(jī)會(huì)。
但新政取消并不能理解為補(bǔ)貼一律取消。新政免購(gòu)房契稅，對(duì)不同面積的房源以及不同學(xué)歷等級(jí)的購(gòu)房者給予相應(yīng)補(bǔ)貼。分管蕪湖業(yè)務(wù)的合肥世聯(lián)地產(chǎn)代理事業(yè)部總監(jiān)曹劍峰向記者表示，蕪湖對(duì)高學(xué)歷人才購(gòu)房的契稅補(bǔ)貼早已有之，對(duì)大學(xué)本科以上人才首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下房源的，蕪湖市近幾年都給予契稅減半甚至全面的優(yōu)惠。
據(jù)曹劍峰觀察，一聽(tīng)說(shuō)新政又被叫停，投資客們立馬跑到項(xiàng)目上問(wèn)：“政府補(bǔ)貼沒(méi)有了，你們開(kāi)發(fā)商能不能給點(diǎn)購(gòu)房補(bǔ)貼？”當(dāng)補(bǔ)貼與優(yōu)惠統(tǒng)統(tǒng)落空后，投資客也隨之銷聲匿跡了。
巨量在建商品房潛藏危機(jī)
在全國(guó)樓市宏觀調(diào)控施行長(zhǎng)達(dá)近兩年的時(shí)間內(nèi)，作為一個(gè)不起眼的三線城市蕪湖并未被嚴(yán)厲的限購(gòu)、限外政策所束縛。至今外地人在蕪湖買(mǎi)房，除了不能貸款，其他都暢通無(wú)阻。調(diào)控下的蕪湖樓市，最嚴(yán)厲的政策也不過(guò)就是限貸。事實(shí)上，2011年全年蕪湖市商品房成交并未出現(xiàn)極端萎縮的現(xiàn)象。在此輪調(diào)控中，游離于限購(gòu)名單之外的蕪湖樓市在安徽乃至全國(guó)范圍內(nèi)尚屬穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)顯示，作為安徽第二大城市，去年蕪湖商品住宅成交18210套，同比下降9.65%；同期省會(huì)城市合肥成交55195套，同比下降30%。不僅如此，盡管去年蕪湖當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售面積、銷售金額雙降，但銷售均價(jià)卻實(shí)現(xiàn)9.2%的增長(zhǎng)。
相對(duì)“北上廣深”及溫州、鄂爾多斯、三亞等關(guān)注度較高的城市，并未受太大影響的蕪湖卻充當(dāng)了率先放松的“先驅(qū)者”。為何蕪湖在一片維穩(wěn)聲中發(fā)出第一槍？
采訪期間，記者驅(qū)車穿梭在蕪湖市內(nèi)時(shí)，看到的是規(guī)模浩大、密度極高的在建商品房集群。從市中心一路沿長(zhǎng)江北路行駛，在建樓房鱗次櫛比，僅濱江一帶住宅樓盤(pán)就分布不下7、8個(gè)。國(guó)貿(mào)天琴灣作為市中心濱江豪宅，毛坯房售價(jià)達(dá)到逾8000元/平方米；華侖港灣、僑鴻濱江世紀(jì)廣場(chǎng)、豪門(mén)盛宴、名流印象等在建項(xiàng)目個(gè)個(gè)規(guī)模龐大，不少項(xiàng)目尚有大幅地塊未動(dòng)工。
在建項(xiàng)目如此密集的長(zhǎng)江北路還不是蕪湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最熱門(mén)的地段。沿赤鑄山路向東到蕪湖新的市政府周邊，這一片被稱作“城東新區(qū)”的地方才是蕪湖地產(chǎn)項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，包括萬(wàn)科、恒大、蘇寧環(huán)球等大型開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)云集。滿眼望去都是一幢幢身披綠色腳手架、塔吊林立的在建樓宇，一塊塊接連成片的巨型樓盤(pán)廣告。這里每個(gè)樓盤(pán)都是規(guī)模在四、五十萬(wàn)平方米以上大型項(xiàng)目，更有蘇寧環(huán)球城市之光這樣的規(guī)模在百萬(wàn)平方米，包括酒店、商場(chǎng)、住宅于一體的綜合性造城項(xiàng)目。
與此同時(shí)，蕪湖市中心大片舊房正在或即將動(dòng)遷。在鏡湖區(qū)長(zhǎng)江南路、中山北路附近，大片上世紀(jì)七八十年代的老居民區(qū)正在動(dòng)遷。紅花南路、利民路口一個(gè)大型在建住宅樓盤(pán)的規(guī)劃范圍內(nèi)，大片土地已經(jīng)平整，僅剩下半棟孤零零的舊樓尚未拆遷。
2010年以來(lái)，蕪湖市形成了北部以蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的建設(shè)集群，南部以蕪湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的商品房集群，東部圍繞市政府新址密集涌現(xiàn)的商品房集群和西部沿長(zhǎng)江地帶一字排開(kāi)的在建商品房集群。蕪湖三區(qū)同時(shí)上演的“紅火”場(chǎng)面此時(shí)略顯生不逢時(shí)。這座人口僅123萬(wàn)的城市如何消化如此樓市盛宴，令人擔(dān)憂。
開(kāi)發(fā)商面臨“2012”？
合肥世聯(lián)地產(chǎn)的曹劍峰告訴記者，蕪湖樓市成交下滑出現(xiàn)在2011年下半年，此前當(dāng)?shù)貥潜P(pán)甚至從未出現(xiàn)過(guò)“滯銷期”。2010年前，蕪湖當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩坎⒉欢�，少量新盤(pán)在當(dāng)?shù)貏傂孕枨�、改善型需求的支撐下，幾乎在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天都能取得八、九成的去化量，供需相當(dāng)。
巨變出現(xiàn)在2010年前后。從2006年起，蕪湖市出臺(tái)了城市東擴(kuò)戰(zhàn)略，將市政務(wù)中心從城中心轉(zhuǎn)移到城市東部新區(qū)，“城東新區(qū)”板塊就此誕生。經(jīng)過(guò)前5年的動(dòng)拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到了2010年城東新區(qū)的土地開(kāi)始集中出讓，萬(wàn)科、恒大、蘇寧環(huán)球等一大批開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入，開(kāi)發(fā)熱潮就此掀起。據(jù)城東新區(qū)管委會(huì)2011年公布的數(shù)據(jù)，東區(qū)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目新開(kāi)工面積已達(dá)到300萬(wàn)平方米，在建工程施工面積400萬(wàn)平方米。僅2011年上半年，城東經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資39.05億元，占全市房地產(chǎn)投資額的26%。
到了2011年，商品房開(kāi)始集中上市，而在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，當(dāng)?shù)貥鞘袇s陷入低迷。合肥世聯(lián)提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年蕪湖商品住房供應(yīng)量為286.7萬(wàn)平方米，較2010年增加25%；但成交量?jī)H為188.7萬(wàn)平方米，較2010年下滑11%，供需不平衡帶來(lái)大量庫(kù)存。據(jù)克爾瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)合肥分公司的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，截至目前，蕪湖當(dāng)?shù)乜墒圩≌_(dá)1.8萬(wàn)多套，庫(kù)存量創(chuàng)歷史新高，按照去年的銷售速度需一年多才能消化。預(yù)計(jì)今年仍有172.69萬(wàn)平方米的新增量，開(kāi)發(fā)商未來(lái)2年將面臨巨大的銷售壓力。
同時(shí)，曹劍峰還認(rèn)為，2012年蕪湖開(kāi)發(fā)商將面臨前所未有的資金壓力，“前期售出的期房要建成交房，后續(xù)建設(shè)又需要資金投入，支付土地款，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”。他表示，大量開(kāi)發(fā)商2010年才進(jìn)入蕪湖，去年下半年開(kāi)始出現(xiàn)的銷售不暢將嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商自有資金和銀行貸款的補(bǔ)充。2012年會(huì)不會(huì)應(yīng)驗(yàn)成為“世界末日”不得而知，但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，實(shí)實(shí)在在的資金壓力，又會(huì)令多少商家知難而退呢？
地方政府無(wú)奈出手
據(jù)記者多方了解，蕪湖當(dāng)?shù)卣鍪帧熬仁小币彩瞧扔跓o(wú)奈。
缺錢(qián)的日子不好過(guò)。據(jù)了解，去年年底，蕪湖弋江區(qū)一大型回遷房項(xiàng)目因上億元資金缺口而被迫停工。此事在民眾、建筑商、供應(yīng)商中引起不小的反響。
在蕪湖，隨著市政府的東移，為開(kāi)發(fā)鳩江新區(qū)，當(dāng)?shù)卣浴罢猩桃Y”形式引入不少國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商。作為“回報(bào)”，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)可“分區(qū)域付款”�！氨热缥覀兊捻�(xiàng)目，在A區(qū)總建筑面積20萬(wàn)平方米整體交付后，再去考慮張羅B區(qū)45萬(wàn)平方米總建筑面積的土地款�！背菛|新區(qū)一項(xiàng)目的外地開(kāi)發(fā)商表示，“但銀行信貸緊張的背景下，一旦房源滯銷，我們拿什么交給政府土地款？”
克爾瑞信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2010年蕪湖市土地成交面積為500萬(wàn)平方米，而2011年則大幅滑落為284萬(wàn)平方米，土地平均溢價(jià)水平僅11.3%，較上年下滑40.8%，并有多幅地塊流拍重掛。據(jù)莫尼塔（上海）投資有限公司的數(shù)據(jù)顯示，蕪湖2010年土地出讓金占財(cái)政收入高達(dá)90%，但到2011年只占到44%。
同時(shí)保障房建設(shè)也需要大量資金投入。今年年初，在合肥召開(kāi)的全省住房保障工作會(huì)議上，蕪湖市的任務(wù)量超過(guò)合肥，為7.07萬(wàn)套，位于首位，占全省總量的18%。2011年，蕪湖財(cái)政投入22.5億元建設(shè)保障性住房5.6萬(wàn)套，綜合開(kāi)工率達(dá)116%，為全省第一。2012年，去年開(kāi)工的保障房后續(xù)建設(shè)需要大量資金投入，今年新開(kāi)工計(jì)劃依然需要大量資金支撐，地方政府在房地產(chǎn)上的收入減少、投入?yún)s要增加，資金壓力可想而知。
2010年房地產(chǎn)投資對(duì)G D P貢獻(xiàn)將近三分之一，2011年房地產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)谿 D P貢獻(xiàn)不足五分之一。在收入與支出的不平衡下，當(dāng)?shù)卣瞥觥熬仁小毙抡簿筒浑y理解了。
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